他們拿到多少，數字怎麼算出來的

取得 380 萬

當時的狀況｜先自己查了實價登錄，抓同社區最高的一筆算出市值 1400 萬，期待能貸到 500 萬。

怎麼算的｜重新篩選可比案例：同社區、同棟別、相近樓層、近半年成交共 4 筆，中位單價每坪 43 萬，權狀 31 坪，市值約 1333 萬。以八成五計算 1133 萬，減一胎本金餘額 690 萬。

結果｜核貸 380 萬，比原本期待少了 120 萬。差異來自兩點：原本抓的那筆是頂樓戶且含車位、以及一胎餘額誤用謄本設定金額。

成立關鍵｜這一件寫出來是因為誤差來源很典型。查行情要找可比案例不是找最高價，一胎餘額要看繳款紀錄不是看謄本。

取得 160 萬

當時的狀況｜所在鄉鎮近一年成交不到二十筆，前面問的業者都說「資料不足無法估」。

怎麼算的｜擴大到鄰近同生活圈的三個鄉鎮找可比案例，加上該鎮近兩年的成交補足樣本，並以物件本身條件（臨路、方正、產權單純）作為加分依據。

結果｜以較保守的成數核貸。成數確實低於六都同類型物件，但案子成立了。

成立關鍵｜成交量少的區域成數會保守，這是市場現實不是刁難。主動提供鄰近生活圈的可比案例，比空等對方去查有用。

取得 290 萬

當時的狀況｜房子在明星學區邊界，屋主自己不確定在不在範圍內，估值一直談不攏。

怎麼算的｜查教育局學區系統確認門牌確實在學區內，改以學區內的成交案例作為比對基準，單價比原本用的行政區平均高出約一成二。

結果｜估值上修後核貸金額增加約 35 萬。

成立關鍵｜學區、捷運距離、重劃區這些邊界會造成實質價差。如果您在有利的一側，一定要主動講，否則估價只會用區域平均。

取得 120 萬

當時的狀況｜房貸繳了三年，以為本金應該還掉不少，來詢問時預期空間比實際大很多。

怎麼算的｜調閱繳款紀錄發現一胎仍在寬限期，三年只繳息未還本，本金餘額與當初撥貸金額相同。可貸空間完全來自這三年的房價變動。

結果｜依實際餘額重算後核貸 120 萬，並同時提醒寬限期結束後月付金會跳升，請納入還款規劃。

成立關鍵｜寬限期內本金一毛不動，很多人不知道。而且寬限期結束當月月付金會明顯增加，借款前務必把這件事算進去。

取得 210 萬

當時的狀況｜權狀 48 坪，屋主以住宅單價乘以 48 坪估算市值，數字明顯偏高。

怎麼算的｜拆分權狀組成：主建物與附屬建物 36 坪、車位 12 坪。住宅部分以該區同類型單價計算，車位另以車位行情計價，合計市值低於屋主原估約 15%。

結果｜依拆分後的市值核貸。屋主原本的算法會高估，事前講清楚避免了後續落差。

成立關鍵｜車位單價遠低於住宅，混在一起算會失真。反過來說，若車位有獨立權狀，那是可以另外計價的資產，別漏掉。

取得 350 萬

當時的狀況｜問了三家分別得到 280 萬、350 萬、450 萬，不知道該信誰。

怎麼算的｜逐一檢視差異來源：450 萬那家未看謄本、用區域最高單價、成數抓九成五；280 萬那家用謄本設定金額推估一胎餘額。實際以可比成交與本金餘額計算，合理區間落在 330 至 370 萬。

結果｜以 350 萬承作。屋主後來回報，最高報價那家在對保前把金額下修到 300 萬。

成立關鍵｜不要直接選最高的。請對方說明用了哪些成交案例、抓幾成、一胎餘額怎麼認定——說得出來的才算數。