實價登錄怎麼查才準：找出真正能代表你家的那幾筆成交

幾乎每個人都查過實價登錄，但多數人查完得到的是一個錯的數字。因為他們抓的是「附近最高的那筆」或「最近的那筆」，而不是真正跟自己家可比的那幾筆。

先建立一個觀念：估價是找同類，不是找最近

距離只是條件之一，而且不是最重要的。同一條路上的兩棟房子，如果一棟是十年電梯大樓、一棟是四十年無電梯公寓，成交單價可以差三成以上。拿錯的樣本來比，算出來的數字沒有意義。

專業估價的做法是先篩出可比案例，再依差異調整。你自己也能做，只是需要多花十分鐘。

五個必須對齊的條件

一、建物類型要相同。大樓比大樓、公寓比公寓、華廈比華廈。這是最基本也最常被忽略的。透天更特殊，因為價值主體在土地，不能用建物單價的邏輯去比。

二、屋齡要接近。建物會折舊，實務估價大約每年折 1% 到 2%。屋齡差十年以上的案例，要嘛不用，要嘛心裡先打好折扣。

三、坪數區間要接近。小坪數的單價通常高於大坪數（總價門檻低、買方多），但小到成為套房又會反轉變低。拿 15 坪的成交來估 45 坪的房子會高估。

四、樓層要對得上。電梯大樓的高樓層通常比低樓層貴，但一樓如果能做店面又另當別論。無電梯公寓則相反，樓層越高越便宜，四五樓比二樓低 15% 到 20% 是常見的。

五、成交時間要近。優先用近半年，最多回推到一年。市場會動，兩年前的價格參考價值有限。

找到案例之後，怎麼調整

假設你找到三筆可比案例，單價分別是每坪 42 萬、45 萬、48 萬。不要直接取平均，先看差異來自哪裡。

如果 48 萬那筆是高樓層面公園、你家是低樓層面巷子，就往下修。如果 42 萬那筆屋況很差、你家剛整修過，就往上修。修完之後取一個區間，例如每坪 44 到 46 萬，這比一個單點數字更誠實也更好用。

估價本來就是區間，不是精確值。任何人給你一個「你家就是值 1234 萬」的說法，都要保留。

三個一定要排除的異常樣本

親友間的交易。價格常明顯低於市場，實價登錄上看得出來——同棟同類型突然出現一筆低很多的。

含車位但沒拆分的成交。如果總價包含車位卻用總坪數去除，算出來的單價會失真。實價登錄有標示車位資訊，要留意。

法拍或急售。這類成交價偏離市場行情，不適合當作估值基準。

從市價到可貸額度

算出市值之後，二胎的可貸空間是這樣推的：市值 × 可貸成數（多數落在八成到九成）− 一胎剩餘本金。

舉例，你算出市值 1200 萬，以九成計算是 1080 萬，一胎還欠 700 萬，理論空間是 380 萬。實際核准會再保守一些，因為要保留處分成本的緩衝。

特別提醒，一胎剩餘本金要看繳款紀錄或餘額證明，不能看謄本。謄本上的設定金額通常是原始借款的 1.2 倍，而且不會隨著你還款而減少。很多人拿謄本數字去算，結果差了幾百萬。

自己算完之後該做什麼

把你算出的市值區間、一胎餘額、需要的金額寫下來。諮詢時直接把這三個數字給對方，然後聽他的估值跟你差多少、差在哪裡。

這個做法有兩個好處。一是你不會被隨口報的數字牽著走，二是能快速分辨對方專不專業——說得出差異理由的人，通常真的看過資料。

愛心貸的每一個鄉鎮頁都直接把該區的近期成交列出來，你可以先自己比對再來談。行情攤開，數字才有討論的基礎。