單價高不等於貸得多：總價、坪數與可貸額度的真實關係

很多人打電話來的第一句是「我家那邊一坪要八十萬」。單價確實重要，但它只是三個變數之一。這篇說明單價、坪數、總價怎麼共同決定你實際能貸到多少。

可貸額度看的是總價不是單價

先講最基本的：擔保價值 = 單價 × 坪數。每坪 80 萬的 12 坪套房，總價 960 萬；每坪 30 萬的 40 坪透天，總價 1200 萬。後者的擔保價值更高。

所以單價高只代表地段好，不直接代表貸得多。真正決定額度上限的是總價，再扣掉一胎餘額。

但小坪數會被額外扣分

這是關鍵的一層。權狀坪數在 15 坪以下的小宅或套房，多數機構會降低可貸成數，有些甚至不承作。

原因不在於價值，而在於處分難度。銀行對小坪數的房貸態度普遍保守，將來如果要賣，買方能貸到的成數低，成交難度就高。二順位承擔的是「萬一要處分能不能順利賣掉」的風險，所以會反映在成數上。

實務上小坪數的成數可能比一般物件低一到兩成。同樣總價 960 萬，一般三房可能核到八成五，套房可能只核七成，差了將近 150 萬。

坪數怎麼算才對

權狀坪數包含主建物、附屬建物、共有部分（公設），有時還包含車位。估值時是用權狀總坪數乘以該區同類型的單價，所以要搞清楚組成。

兩個常見的誤區。一是把車位坪數當居住坪數。如果權狀 45 坪含 10 坪車位，實際居住只有 35 坪，但估值時車位的單價遠低於住宅，不能一起用住宅單價算。

二是把違建當坪數。頂樓加蓋、陽台外推、一樓庭院增建，這些不在權狀上，估值原則不採計。屋主常說「我還有加蓋二十坪」，那在估價上通常是零。

總價高也有天花板

反過來說，總價特別高的物件也不是無限放大。豪宅、大坪數、商用不動產這類，因為買方族群窄、變現時間長，成數同樣會保守。

而且高總價物件的估價需要更多個案判斷，因為可比案例少。一個區一年可能只成交幾件豪宅，樣本不足就難以精準定價，評估自然趨於保守。

實際算一次

案例一：新北市 32 坪電梯大樓，該區同類型中位單價每坪 44 萬，市值約 1408 萬。以八成五計算是 1197 萬，一胎還欠 800 萬，理論二胎空間約 397 萬。

案例二：同區 13 坪套房，單價較高每坪 50 萬，市值 650 萬。因為小坪數成數降到七成，是 455 萬，一胎還欠 350 萬，理論空間只剩 105 萬。

兩個都在同一區，單價還是後者高，但可貸空間差了將近四倍。這就是為什麼不能只看單價。

你該準備的三個數字

諮詢前把這三樣弄清楚：權狀總坪數（並確認含不含車位）、建物類型與屋齡、一胎的實際剩餘本金。

有這三個數字，加上地址，任何有經驗的顧問都能當天給你一個接近的區間。少了任何一項，得到的都是猜測。

愛心貸把全台各鄉鎮的中位單價與近期成交都公開在網站上，你可以先自己乘一次，心裡有個底再來談。