為什麼每一家估的價都不一樣？估值落差的五個來源

問了三家，得到 300 萬、380 萬、450 萬三個答案。這種落差讓很多人困惑甚至懷疑被騙。實際上落差是正常的，但你需要知道它從哪裡來，才不會選錯。

來源一：市值認定不同

估價的第一步是認定市值，而這一步就會有差異。有的用近半年成交的中位數，有的用近一年的平均，有的會參考同社區的最新一筆。不同的取樣方式，結果可能差 5% 到 10%。

你可以直接問：你們用哪幾筆成交當基準？願意講清楚的通常比較可信；只說「我們系統估的」而說不出依據的，參考價值低。

來源二：可貸成數政策不同

這是落差最大的來源。同樣認定市值 1200 萬，有的抓八成、有的抓八成五、有的敢到九成，光這一項就差 120 萬。

成數高不必然是好事。成數放得越高，代表對方承擔的風險越高，這個風險通常會反映在利率或費用上。所以看到特別高的成數，一定要同時問利率和總費用，把整體成本算出來再比。

來源三：一胎餘額的認定

有的業者用謄本上的設定金額估算，有的要求你提供實際繳款紀錄。這兩個數字可能差非常多——設定金額通常是原始借款的 1.2 倍，而且不隨還款減少。

用設定金額推算會嚴重低估你的可貸空間。要求你提供繳款紀錄的，其實是比較認真在算的。

來源四：對物件條件的判斷

屋齡、樓層、有無電梯、屋況、公設比、是否臨路、有無嫌惡設施，這些都會調整估值。不同的人對同一項的權重判斷不同。

舉例，同樣是四十年公寓，有的估價者著重建物折舊而壓低，有的著重土地持分而維持。兩種都有道理，結果就不同。

來源五：有沒有實際看過資料

這一項最現實。有些報價是在完全沒看謄本的情況下給的，純粹憑地址和你的口述。這種數字只能當參考，因為產權狀況、實際坪數、他項權利都還沒確認。

凡是願意先調謄本再報數字的，可信度高很多。因為謄本會揭露一切——共有人、既有設定、查封註記、實際面積。

怎麼判斷哪一個合理

不要直接選最高的。用這三個問題去測試每一家。

第一，這個數字的依據是什麼？請對方說出用了哪些成交案例、抓幾成、一胎餘額怎麼認定。答得出來的才算數。

第二，總成本是多少？不是只問利率，要問從簽約到還清一共付出多少，含所有費用。成數最高的那家，總成本常常也最高。

第三，有沒有看過謄本？沒看過的報價，之後很可能會改口。與其被吊著，不如一開始就找願意先確認的。

落差過大時要警覺

如果某一家報的數字明顯高出其他家一大截，這通常有兩種可能。一是他真的看到了別人沒看到的價值（例如注意到你的土地持分很高），這種情況他說得出理由。二是先用高數字把你留住，等你投入時間精力之後再往下修——這是實務上確實存在的手法。

分辨方式很簡單：問他這個數字能不能寫下來。願意書面提供評估的，跟只肯口頭講的，差別就在這裡。

愛心貸的做法是先調謄本、把採用的成交案例列給你看、成數和一胎餘額怎麼認定都講清楚，然後給一個區間。數字可能不是最高的，但每一分都有依據。