一胎到底還欠多少？三種查法與最常見的算錯方式

二胎可貸空間的公式是「市值 × 成數 − 一胎餘額」。前兩項大家都會查，卻常常在第三項算錯，而且錯得離譜。這篇把一胎餘額講清楚。

最常見的錯誤：拿謄本的設定金額來算

調出謄本，他項權利部寫著「擔保債權總金額 960 萬」，很多人就以為自己還欠 960 萬。這是錯的。

設定金額是登記時約定的擔保範圍，通常抓原始借款的 1.2 倍，用來涵蓋將來可能發生的利息、違約金與執行費用。所以原始借款 800 萬，設定就登記 960 萬。

更關鍵的是，設定金額不會隨著你還款而減少。你還了十年、實際只剩 500 萬，謄本上仍然寫 960 萬。用這個數字去算，可貸空間會被低估好幾百萬。

正確查法一：房貸帳戶的網銀或 App

最快的方式。登入你的房貸往來銀行，查看貸款帳戶餘額。上面會顯示本金餘額，這才是你真正還欠的錢。

注意區分「本金餘額」與「應繳總額」。後者含未到期利息，不是你現在該用的數字。

正確查法二：繳款明細或對帳單

紙本或電子對帳單上會列出本期繳款後的本金餘額。翻最近一期就好。

這也是辦二胎時通常會請你提供的文件，因為它同時證明了兩件事：目前餘額多少，以及你的繳款紀錄正不正常。

正確查法三：向銀行申請餘額證明

如果需要正式文件，可以向房貸銀行申請貸款餘額證明。臨櫃或線上申請，通常收取少額手續費。

這份文件在金額較大或需要精確計算的案件上會用到，一般情況用對帳單就夠了。

寬限期會影響什麼

如果你的房貸還在寬限期（只繳息不還本），本金餘額不會減少。有些屋主以為繳了三年就該還掉不少本金，實際上一毛都沒動到。

這件事在算可貸空間時很重要。寬限期內的房子，二胎空間完全來自房價上漲，而不是本金攤還。如果房價沒漲，空間可能比你以為的小很多。

另外，寬限期結束後月付金會明顯跳升，這一點在評估自己的還款能力時務必納入。很多人是在寬限期結束那個月才發現壓力變大。

不只一筆貸款怎麼辦

有些房子上面不只一筆設定，例如原本就有二胎、或有理財型房貸的循環動用額度。這時候要把所有以該房屋為擔保的債務餘額加總。

理財型房貸特別要注意：它的額度是循環的，你可能沒動用但額度佔用著。實際評估時要確認目前的動用金額，以及未動用額度是否會影響設定。

把數字放進公式

假設你查出來的資訊是：市值區間 1150 萬到 1250 萬、一胎本金餘額 620 萬。

用保守的市值 1150 萬、成數八成五計算：1150 × 0.85 = 977.5 萬，減去 620 萬，理論空間約 357 萬。

用樂觀的 1250 萬、九成計算：1250 × 0.9 = 1125 萬，減去 620 萬，約 505 萬。

所以你的可貸空間大約在 350 萬到 500 萬之間，實際核准會落在中間偏保守。用區間思考，比抓死一個數字實際得多。

今天可以做的事

花五分鐘登入網銀查一下你的房貸本金餘額。這個數字多數人不知道，但它是所有規劃的起點。

愛心貸諮詢時會請你提供繳款紀錄，就是為了把這個數字算對。用謄本估的空間是假的，用實際餘額算的才是你真正能拿到的。